รู้จักค่าดัชนีสำคัญก่อนลงทุนอสังหา (ลงทุน EP3)

แอดอยากมาแชร์ข้อมูลเล็กๆน้อยๆสำหรับใครที่เป็นนักลงทุนมือใหม่ หรือกำลังจะเริ่มต้นเหมือนกับแอด

แอดได้รวบรวมเกี่ยวกับค่าดัชนีต่างๆ ที่จำเป็นต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหาแบบเข้าใจง่ายๆ ดังนี้เลยครับ

1. Cap Rate (Capitalization Rate)

คือ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

คำนวณโดย: เอา Net Operating Income NOI(รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน) หารด้วย Market Value (มูลค่าตลาด) ของอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่าง: สมมติว่าคุณซื้อบ้านพูลวิลล่าราคา 7,500,000 บาท โดยใช้เงินกู้ธนาคาร 4,000,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี และใช้เงินส่วนตัว 3,500,000 บาท รวมเป็นเงินลงทุนทั้งหมด 7,500,000 บาท คาดว่าจะมีรายได้จากการปล่อยเช่า 1,872,000 บาทต่อปี และมีค่าดำเนินการ 561,600 บาทต่อปี คงเหลือเป็นรายได้สุทธิ 1,310,400 บาทต่อปี

การคำนวณ Cap Rate

Cap Rate คำนวณจากรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน:

Cap Rate = NOI หารด้วย มูลค่าตลาดปัจจุบัน

ในกรณีนี้:

รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) = 1,310,400 บาท

มูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สิน = 7,500,000 บาท

Cap Rate=1,310,400 / 7,500,000 = 0.17472 หรือ 17.47 %

2. Yield (Yield Rate)

คือ อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่ารายปี คำนวณจากรายได้สุทธิที่ได้รับจริงต่อมูลค่าการลงทุนทั้งหมด (รวมถึงเงินกู้และดอกเบี้ย)

สมมติตัวอย่างตามข้อมูลด้านบน

คำนวณดอกเบี้ยเงินกู้:

ดอกเบี้ยต่อปี = 4,000,000 × 0.15 = 600,000 บาท

คำนวณรายได้สุทธิหลังหักดอกเบี้ยเงินกู้:

รายได้สุทธิหลังหักดอกเบี้ย = 1,310,400 − 600,000 = 710,400 บาท

คำนวณ Yield:

Yield= มูลค่าการลงทุนทั้งหมด หารด้วย รายได้สุทธิหลังหักดอกเบี้ย

ในกรณีนี้:

รายได้สุทธิหลังหักดอกเบี้ย = 710,400 บาท

มูลค่าการลงทุนทั้งหมด = 7,500,000 บาท

Yield = 710,400 / 7,500,000 = 0.09472 หรือ 9.47%

3. Property Value (มูลค่าอสังหาริมทรัพย์)

คือ ราคาที่ผู้ซื้อยินดีจ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเล สภาพ สิ่งอำนวยความสะดวก สภาพเศรษฐกิจ ฯลฯ หากดูตามตัวอย่างอาจบอกได้ว่า ณ ปัจจุบัน Property Value = 7,500,000 บาท

4. Net Operating Income NOI (รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน)

คือ รายได้รวมจากค่าเช่า หักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ตัวอย่าง: สมมติว่าอสังหาริมทรัพย์มี Gross Income 1,872,000 บาท และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 561,600 บาท Net Operating Income จะอยู่ที่ 1,310,400 บาท (1,872,000 - 561,600 บาท)

5. Gross Income (รายได้รวม)

คือ รายได้ทั้งหมดที่ได้รับจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์

ไม่หักค่าใช้จ่าย

ดังตัวอย่างนี้ Gross Income = 1,872,000 บาท

หวังว่า ข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับพี่ๆ นักลงทุนอสังหามือใหม่ทุกคนนะครับ